国企首次超越民企坐上头把交椅，区域房企初露头角，传统第一梯队民营房企几乎全线后撤
文 | 王文彤 刘昕 王博
6月30日，克而瑞发布了2023年上半年中国房地产企业销售Top200排行榜。央企15年来首次成为销冠并占据前两席，分别为中海地产、保利发展，这打破了2008年以来民营房企始终占据销冠的局面。数据显示，中海地产以1667.7亿元权益销量坐上头把交椅，而4年前，中海的年权益销售额排名为第九。前十强中，国家队占据七席。央企华润置地和招商蛇口从十余名开始逐年稳步上升，分别位列第5、6名。第二梯队，10名-20名中，国央企占据5席，多家公司如华发股份、保利置业、中国铁建从腰部房企逆袭，挤进前20强。黑马福建本土国企建发地产从榜上无名挤进前十强，位列第7名。民企中，杭州本土民企滨江集团稳步上升，五年间，从61名上升到15名。几家欢喜几家愁。国企绿地控股由原来的稳坐十强逐渐下降，今年首次跌出前十强，位列第12名。民企融创中国、新城控股逐年下降，前者从第4名下降到第18名，后者由从第8名下降到第19名。常年盘踞在15名-20名的民企旭辉集团首次消失在前20强。
从克而瑞的数据可以清晰看到，房地产销量主力已由民企向国央企转换。中指研究院也有相似数据，如其比较Top50中各家销售平均增长水平，2023年上半年Top50房企中，国央企同比增长45.8%，稳健民企增长14.2%。混合所有制企业增长7.7%，出险民企下降36.6%。与2021年同期比较，国央企平均增长8.7%，稳健民企、混合所有制企业平均下降40%左右，出险民企平均下降超过70%。究其原因，一方面，购房者心态发生了变化。据克而瑞研究中心《2023春节置业调查问卷》显示，目前整体市场观望情绪浓厚但购房意愿仍存，由于预期不佳使得受访者买房决策更谨慎。在对市场的低预期之下，购房者们更倾向购买稳健型房企的房子以降低风险。国央企正是在抓住了购房者“求稳”的心态，成为他们的优先选择。另一方面，稳健型国央企“背靠大树好乘凉。”相比民企，国央企有着相对较低的杠杆、融资成本以及政策扶持，在拿地、现房销售方面更有价格优势。克而瑞研报指出，2022年房企新增融资成本为4.23%，较2021年的5.38%下降了1.15个百分点。导致这一变动的因素主要有两个，一是因为境外融资规模大幅减少，融资成本较低的境内债权融资占比大幅提升；二是以保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产等为代表的国企、央企的发债规模占比继续提高，整体融资成本出现结构性下降。一位银行业人士对《财经十一人》说，“市场上不缺优质企业，不好的企业大家都不敢进”。如今，能获得金融机构青睐的房企大多是信用资质良好的国央企。
新排名中，与国央企一起秀出股肉的还有来自福建、杭州等地的区域型房企。深耕福建的国企建发地产权益金额在五年内持续上升，已由2019年的第43名升至第7名；杭州民企滨江集团，五年间由原本的第61名升至15名。- 一是原来占据头部的全国性民营房企大撤退，让出了一定市场份额；
- 二是楼市萎靡不振，一线城市限购没有深度解绑，但在“因城施策”下，二线城市的调控有了更多灵活性，释放了购买力；
- 三是当全国市场普降，区域分化就会更加明显，资金为了避险，会向有发展潜力的一线及强二线城市集中。
克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨也对《财经十一人》表示，“现在的市场不是全国性市场，而是区域性市场。”即盘居在有潜力区域的龙头企业可能比布局全国的国央企日子更好过。中指研究院报告显示，2023年上半年20家代表房企销售额贡献上海最高，其次为杭州、北京。厦门、东莞、杭州贡献率提升较快。其中，杭州由2022年同期的第四升至第二，销售额贡献率增长1.1%。东莞与厦门销售额贡献率增长同样较大，分别为1.2、1.5个百分点。当然，即使有区域优势，建发和滨江能够持续提高排名，也与自身特性相关。作为一匹地产黑马，建发地产的母公司建发股份并不是一家纯粹的地产商。2022年财报显示，公司来自供应链运营业务（能源、农产品、纸浆等主要大宗商品）的收入占总额的83.61%，净利润占总额的37.61%。房地产业务收入占总额的16.39%，净利润占总额的62.39%。虽然地产业务是建发股份利润贡献大头，但相较头部房企90%以上的开发业务占比，建发股份更有实力在行业下行时，成为地产业务的靠山，并给出品牌和融资背书。滨江则深耕杭州，现在主攻中高端线，直击改善型及高净值人群，这部分人群在疫后明显更有购买力。根据中指研究院数据，2022年，滨江的高端项目销售金额占企业在杭州总销售额的25%以上，市场份额占比高达56.8%。2022年，两家公司拿地毫不手软。据克而瑞数据，2022年建发地产新增土地货值908.5亿元，位列行业第10。此外，2023年6月25日，建发股份还成功收割红星美凯龙23.95%的股份，成为其第一大股东，为未来建发地产整合打通产业链下游迈出了关键一步。中指研究院数据显示，2022年，滨江新增货值1500亿元，斩获41宗地块，位列全国企业权益拿地金额榜单第7名。且拿地区域更加聚焦于杭州、宁波、金华。财报数据显示，滨江集团2017到2022年间的平均融资成本逐渐下降，由6%降至4.6%，成为国内融资成本最低的民企之一。这些迹象都表明，滨江和建发将会成为前20强的民企常客。
纵观榜单前20强，逆势反超的民企只有滨江，大部分民企依然挣扎在生死线。部分优质民企也不再重现往日荣光。2022年5月，监管机构曾评定碧桂园、龙湖集团、美的置业、旭辉集团、新城控股五家优质民企为“示范房企”。但2023年上半年数据显示，碧桂园已掉出前三强，新城控股下滑为19名，在前20强中吊车尾，旭辉集团则彻底消失在榜单中。目前看来，曾经的民企“五朵金花”中只有龙湖集团依旧盛开，位列第8，坚守在前10。其实，示范性民营房企的表现也说明，民营房企的生存危机仍然严峻。现在，仍然有基本面比较好的房企不断出现流动性危机。6月23日，河南本土房企建业地产宣布将全面停止境外债务支付。这是建业地产首度出现境外债务违约。去年930之后，“三支箭”、“金融十六条”等地产救市政策带给市场不小的振奋，尤其是“金融十六条”对出现流性问题房企的展期、新增融资都有支持。但《财经十一人》获悉，效果却没有行业想象中那么好。一位股份制商业银行高管表示，“金融十六条”发布后，虽然没有明文规定时间期限，但银行界默认观察半年，看房企及大环境企稳情况。因此，今年6月30日是一个关键的时间节点。目前，其所在银行高层对房企融资的态度是观望为主、谨慎介入。“年初是雷声大雨点小，政策出得多，但是银行的动力不足。这是因为销售情况不好，房企还在持续爆雷。”上述银行高管表示，到了二季度，连雷声也没有了。 还有多位行业人士认为，“金融十六条”并非法规，效力有限。毕竟金融机构也需要自负盈亏，其对房企的援助仍然遵循市场化原则，追求利益、规避风险。 总之，民营房企仍未脱困，优质民营房企仍然需要定点扶持。希望未来，房企营销排行榜可以变得更加多元。